Cuatro cosas que debes tener en cuenta antes de alquilar un bien inmueble

14 Jul
Cuatro cosas que debes tener en cuenta antes de alquilar un bien inmueble

KELLY TABOADA LUNA
Abogada Fundadora de Taboada Abogada y Abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú.

Arrendar o dar en alquiler un bien inmueble es una forma común de generar ingresos extras. Sin embargo, muchas veces lo que puede ser un sueño de ingresos fijos puede acabar en una pesadilla.

Al arrendar un inmueble te arriesgas a que el arrendatario no cumpla con el pago de la renta y/o con la devolución del inmueble cuando finalice el contrato. Sin embargo, estos riesgos se pueden mitigar; por ello, te comparto algunas sugerencias que puedes tomar en cuenta en el momento de la elección del arrendatario:

  1. Averigua quién será tu nuevo arrendador o a quién le alquilarás tu propiedad, para ello deberás obtener información sobre el posible arrendatario respecto de su comportamiento en el sistema financiero, si se encuentra registrado en el Registro de Deudores Judiciales morosos, reportado en centrales de riesgo, entre otros.
  2. Puedes considerar la posibilidad de pedir referencias sobre la persona que desea arrendar el inmueble
  3. Es importante contar siempre con el contrato de arrendamiento que debería ser preparado por un abogado.
  4. Asimismo, el contrato de arrendamiento o alquiler debe tener la cláusula de allanamiento anticipado, esta es una herramienta que permite agilizar el desalojo del arrendatario cuando el contrato haya vencido o cuando el arrendatario incumpla con el pago de la renta.

Para la validez de esta cláusula, las firmas deben ser legalizadas ante Notario Público o se debe otorgar escritura pública.

No olvides que cualquier renovación de plazo debe constar en un documento que al menos cuente con firmas legalizadas ante Notario Público y que el pago de la renta debe realizarse mediante medios bancarizados o de alguna manera que se pueda certificar que se realizó el pago. Evita enfrentar procesos judiciales eternos.

I. SOBRE EL CONTRATO DE ARRENDAMENTO:

Es importante que el contrato de arrendamiento contenga la siguiente información:

1.1. Una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta.

1.2. Una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la presente ley para que el notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta, y el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo.

1.3. Deberá consignar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero. En caso de que la cuenta de abono sea modificada, el arrendador pone en conocimiento al arrendatario dicha situación mediante comunicación de fecha cierta. Mientras no se efectúe dicha comunicación, los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados válidos.

1.4. En el caso que el arrendatario o inquilino sea una empresa o una persona natural con negocio que requieran sustentar gasto o costo para efectos del Impuesto a la Renta y ejercer el derecho del crédito fiscal del IGV con los recibos de pago por servicios públicos a nombre del propietario o subarrendador (suministros de agua potable, energía eléctrica, telecomunicaciones, etc.), es importante tener en cuenta lo siguiente: en el contrato de arrendamiento o subarrendamiento, de corresponder, se debe estipular que la cesión del uso del inmueble incluye los servicios públicos suministrados en beneficio del bien arrendado y siempre que las firmas de las partes estén debidamente autenticadas por el notario en el referido contrato.

De esta forma, en el caso de los recibos de pago por servicios públicos emitidos a nombre del arrendador (propietario) o subarrendador del inmueble de ser el caso, la norma tributaria establece que se entenderá identificado al arrendatario o subarrendatario como usuarios de los servicios públicos.

De esta manera, a pesar de que los recibos de pago por servicios públicos pudieran estar a nombre del propietario o del subarrendador del inmueble, dentro del periodo de término del contrato civil con fecha cierta, el arrendatario o subarrendador podrán sustentar su gasto para los efectos de determinar su renta neta anual y ejercer el derecho al crédito fiscal del IGV por el periodo mensual del uso efectivo de dichos servicios ante la SUNAT.

1.5. Un aspecto importante que se debe tomar en cuenta respecto a los servicios públicos, en el caso de que el propietario o subarrendador del inmueble estén como titulares de los servicios públicos del inmueble ante las compañías que prestan dichos servicios es que aun cuando tuvieran las mejores referencias del inquilino o del subarrendatario, deben constatar la cancelación mensual de los servicios públicos que como usuarios efectivos los arrendatarios o subarrendatarios están obligados a estar al día.

1.6. En el caso que el arrendador o subarrendador, como titulares de los servicios públicos ante las compañías que prestan servicios públicos, observan un incumplimiento o atraso periódico en la cancelación de los recibos de pago de dichos servicios, además de comunicarle oportunamente al arrendatario o subarrendatario por medio escrito, se debe comunicar igualmente por medio escrito, a la compañía para que tenga conocimiento del usuario efectivo de los servicios públicos ante eventuales acciones de cobranza y poder eximirse de responsabilidades civiles.

II. COMENTARIOS SOBRE EL DESALOJO:

2.1. Para que el desalojo se efectúe, el contrato debe encontrarse firmado por ambas partes (arrendador y arrendatario) ante un notario y, además, debe contener una cláusula de allanamiento a futuro, con lo cual se podrá recuperar el inmueble.

2.2. El desalojo puede iniciarse con dos meses de retraso en el pago de la renta o por el vencimiento del contrato de arrendamiento. De producirse uno de estos casos, se puede empezar con el proceso de retiro del inquilino que consta de dos fases.

PRIMERA FASE: El propietario acude al notario y éste recibe la solicitud de desalojo. El notario constata que, en efecto, no se ha renovado el plazo del contrato de arrendamiento o no se ha realizado el depósito de los pagos de la renta acordada y tras ello emite un acta en la que se deja constancia una de estas dos causas. Dicho documento se inscribe en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.

SEGUNDA FASE: El notario debe remitir una copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica la vivienda arrendada y así pueda proceder el desalojo. El problema surge en esta etapa, puesto que en el envío de documentos de la notaría al juez de paz no se efectúa con frecuencia, quedando entrampados el proceso de desalojo. Lo regular es que el propietario acude al notario y solicite iniciar el trámite de desalojo.

Al parecer, en esta segunda etapa, la tramitación del desalojo presentadas a las notarías aun no lo están realizando. Entonces, el notario responde que no puede, se le deriva a otro y ese otro tampoco puede y así van de notario de notario, y no encuentran quien ejecute el desalojo propiamente dicho. En ese contexto, te aconsejo que averigües qué notario lleva a cabo el proceso descrito, y evites la situación urgente de que estés buscando a última hora.

Una vez la copia del expediente llegue a manos del juez de paz, y si se cumplen todos los requisitos para proceder con el respectivo desalojo, se emitirá la resolución judicial en la que dispone el lanzamiento contra el arrendatario, así como la orden de descerraje en caso de resistencia o incumplimiento del mandato judicial.

La notaría no debería demorarse más de quince (15) días, por lo general los notarios remiten el acta al juez de paz letrado y éste es quien cuenta con competencia para tramitar este proceso (de desalojo). El juez no debería demorar más de 2 o 3 meses.

III. SOBRE EL ARRENDAMIENTO EN AMÉRICA LATINA:

Actualmente los efectos de la pandemia producida por el covid-19 y su duro golpe a la economía, son, probablemente, un factor común que compartimos todos los países del mundo. 

En América Latina, se ha intentado disminuir los efectos negativos generados como consecuencia de ello, en lo relacionado al arrendamiento de inmuebles, a continuación, les comentare algunos casos:

Colombia, adoptó medidas transitorias en materia de arrendamientos en el marco del estado de emergencia. Dichas medidas consistieron principalmente en la suspensión de acciones de desalojo y el aplazamiento del reajuste de la renta en los contratos de arrendamiento.

Chile, ha lanzado el Subsidio de Arriendo de Vivienda, que consiste en un aporte temporal entregado por el Estado para el pago mensual por concepto de arriendo de una vivienda. Según este plan, las familias beneficiadas reciben un subsidio entregado con una periodicidad mensual.

Argentina, suspendió la ejecución las sentencias de desalojo, la vigencia de los contratos de arrendamiento vencidos; y se dispuso el congelamiento de la renta.

Ecuador, no se puede desalojar a los arrendatarios de inmuebles en caso hubiesen cancelado al menos el 20% del valor de la renta pendiente y, en el caso de locales comerciales, que el arrendatario demuestre que sus ingresos se han afectado en al menos un 30% en relación con febrero.

Perú, no obstante, los distintos proyectos de ley relacionados con la suspensión del pago de las rentas por alquiler o la suspensión de medidas de desalojo durante el estado de emergencia, no llegaron a aprobarse en una norma específica que regule estos aspectos.

Sin embargo, a falta de pronunciamiento del gobierno central, los gobiernos locales emitieron ordenanzas y decretos de alcaldía, mediante los cuales se aprobaron beneficios tributarios y no tributarios referidos a la condonación de intereses moratorios relacionados con el pago del impuesto predial, descuentos en arbitrios, prórrogas del plazo de vencimiento para el pago de tributos, entre otros. Con la implementación de estas medidas, los gobiernos locales, habrían buscado aliviar la economía de los propietarios y poseedores de inmuebles y, a su vez, asegurar que no dejen de cumplir con sus obligaciones.

IV. CONTEXTO LEGAL PERUANO:

“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.

Por medio del arrendamiento un propietario cede la posesión de su bien (mueble o inmueble). Dicho de otro modo, limita su derecho de propiedad. Y aunque sigue siendo el titular del bien arrendado, será el arrendatario quien use el mismo.

No obstante, para las partes, los contratos de arrendamientos no se agotan en el ámbito privado o civil, ya que conlleva adicionalmente un conjunto de derechos y obligaciones de derecho público, como es el caso de normas administrativas de los gobiernos locales y/o normas tributarias que le son vinculantes para las partes.

4.1. PARTES QUE INTERVIENE EN EL ARRENDAMIENTO:

El arrendador y el arrendatario: Sin entrar en más detalles, estas figuras se identifican con quien cede la posesión de su bien y quien accede a la misma a cambio de la renta, respectivamente.

No obstante, aquella renta está afecta al Impuesto a la Renta (Primera o Tercera Categoría), y en el caso que dicha renta califique como renta de tercera categoría estará gravada con el IGV de acuerdo con la Ley tributaria.

Al respecto, de acuerdo con el supuesto establecido en la Legislación de Impuesto a la Renta, para el arrendatario (inquilino) que sea una persona natural sin negocio podrá aplicar como gasto contra sus rentas del trabajo (anual) el 30% del valor del alquiler efectivamente pagado al arrendador, siempre y cuando, éste, como propietario, cumpla con el pago del 5% del valor del alquiler por su renta de primera categoría mediante la presentación del Formulario N.º 1683 a la SUNAT dentro de los plazos mensuales establecidos.

Se debe tener en cuenta que el Formulario N.º 1683, mediante el cual el arrendador (persona natural sin negocio) cumple mensualmente declarando y pagando su impuesto respectivo al Fisco, dicho formulario constituye el comprobante de pago para acreditar el gasto anual del arrendatario que sea perceptor de rentas del trabajo en un 30% del valor del alquiler, y para el arrendatario que sea perceptor de rentas empresariales acreditará el 100% del gasto anual por arrendamientos.

Por ello, en el caso que el arrendador no cumpla con su obligación de liquidar el impuesto del 5%, decorarlo y pagarlo, no sólo es pasible de eventuales infracciones tributarias, sino que además impide que sus arrendatarios puedan aplicar como gasto deducible contra sus rentas del trabajo (Cuarta y quinta categoría) o empresariales (Tercera categoría).

En el caso de las empresas como arrendatarias, al momento que aplicar en su Declaración Jurada anual del Impuesto a la Renta como gasto los arrendamientos en las cuentas contables de su Balance, deben llenar un campo Información Complementaria en donde deben consignar todos los datos del bien arrendado y de su propietario.

Por ello, en un eventual cruce de información entre los medios de pago con la información complementaria de las declaraciones juradas de los arrendatarios, SUNAT puede detectar a propietarios omisos al cumplimiento de sus obligaciones tributarias por sus rentas de primera categoría, por ende, pasibles de una fiscalización y de imputarles infracciones tributarias, pago de tributos omitidos y multas con los respectivos intereses moratorios.

Asimismo, en el caso que el propietario o arrendador sea una persona jurídica o una persona natural con negocio, dentro de sus principales obligaciones está la de emitir la factura electrónica consignando el monto o valor del alquiler gravado con el IGV.

En este caso, para el arrendatario como perceptor de rentas del trabajo, el comprobante de pago que le acredita su gasto anual del 30% del valor del arrendamiento de una casa habitación será una factura electrónica incluido el IGV, teniendo en cuenta que el 30% comprende el monto total de la factura electrónica (Valor de Arrendamiento + IGV).

Por último, los arrendamientos gravados con el IGV están sujetos al sistema de detracciones con una tasa de retención del 10%, siempre que supere el monto de S/ 700.

4.2. OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

Obligaciones del arrendador:

  1. La principal obligación del arrendador es entregar el bien arrendado en buen estado al arrendatario.
  2. Mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
  3. Realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. No obstante, aquellas obligaciones en materia de derecho público, como la tributaria, se deben observar siempre. En el caso del arrendador, perceptor de rentas de primera categoría, está obligado a cumplir con la declaración y pago de Formulario N.° 1683 a la SUNAT y entregar el documento original de dicho formulario al arrendatario, o en el caso de un arrendador, perceptor de rentas empresariales, deberá emitir la factura electrónica (no física) respectiva, al momento del término del mes, a la percepción del pago, o a los plazos convenidos debiéndose emitir dicha factura por el monto que corresponda a cada vencimiento, lo que ocurra primero.

Obligaciones del arrendatario:

  1. Recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
  2. Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
  3. Pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.
  4. Dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien.
  5. Permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.
  6. Efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
  7. No hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres.
  8. No introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.
  9. No subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.
  10. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
  11. A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.

Asimismo, el arrendatario será responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento. También estará obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, aunque, si se trata de reparaciones urgentes, debe realizarlas directamente el arrendatario y tendrá derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.

4.3. CAUSALES DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

  1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.
  2. Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.
  3. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.
  4. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

Evitemos estar en procesos judiciales y tomemos las precauciones del caso.

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