¿Solo pueden inscribirse en el Registro de Predios los actos señalados en el artículo 2019° del Código Civil?

15 Mar
¿Solo pueden inscribirse en el Registro de Predios los actos señalados en el artículo 2019° del Código Civil?

 ALBERTO MENESES GÓMEZ
Abogado por la U.I.G.V. y Magíster en Derecho Registral y Notarial – U.S.M.P.
Asociado senior del Área Inmobiliaria del Estudio Olaechea

 


En nuestro país existe el principio del folio real, que determina que por cada predio se abrirá una partida registral en la que se inscribirán los actos que la norma taxativamente disponga. Por ello, los actos inscribibles en el Registro de Predios están descritos de forma taxativa en el artículo 2019° del Código Civil; sin embargo, estos no son los únicos actos que se permiten inscribir en el dicho registro.

En efecto, el artículo 2° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios dispone que en este registro no solo se inscribirán los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019° del Código Civil, sino, además, los que dispongan las normas administrativas y demás normas especiales.

Así tenemos, por ejemplo, a las siguientes normas:

  • El Decreto Ley No. 18278, que regula al bloqueo registral.
  • La Ley No. 26639, que regula la caducidad de los gravámenes.
  • La Ley No. 27157, que regula el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, y el de independización y copropiedad.
  • La Ley No. No. 27809, Ley General del Sistema Concursal, que regula el procedimiento concursal.
  • La Ley No. 29090 y su reglamento, que regula a las habilitaciones urbanas y la declaratoria de fábrica.
  • El artículo 625° del Código Procesal Civil que regula la extinción de las medidas cautelares concedidas en el código anterior. 

Como podrá observarse dichas normas permiten una gran cantidad de actos inscribibles en la partida registral de un predio, como son, actos de inmatriculación, independización, subdivisión, habilitación urbana, actualización registral, declaratoria de fábrica, junta de propietarios, reglamento interno, caducidad de gravámenes, bloqueo registral, certificados de zonificación y vías, de parámetros urbanísticos y edificatorios, la disolución y liquidación en un procedimiento concursal; por lo que no es correcto decir que solo los actos que se describen en el artículo 2019° del Código Civil son los que pueden ser objeto de inscripción en la partida de un predio.

Este tema ha sido tratado por el Tribunal Registral en la Resolución No. 398-2021-SUNARP-TR-L, en la que resolvió la apelación a la tacha formulada por la registradora que indicaba que, “el acto de publicación de disolución y liquidación de patrimonio de sociedad conyugal registrado en el asiento A0001 no es un acto inscribible de conformidad con el Art. 2019 del Código Civil pues no constituye, declara, transmite, extingue, modifica o limita derechos reales”.

La tacha formulada por la registradora se limita a establecer que en la partida registral de un predio solo puede ser objeto de inscripción los actos determinados por el artículo 2019° del Código Civil, desconociendo que existen más actos inscribibles que los dispuestos en dicha norma, y que están amparados en el artículo 2° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, como son los actos que establecidos por las normas administrativas y/o especiales.

En el caso en concreto, se solicitó inscribir la disolución y liquidación del patrimonio de una sociedad conyugal que estaba inmersa en un procedimiento concursal, acto permitido de acuerdo con el artículo 21.1 de la Ley No. 27809, Ley General del Sistema Concursal, que dispone:

Ley N°27809, Artículo 21.- Inscripción de los actos de inicio del concurso 

21.1 Dentro del plazo de diez (10) días hábiles de publicado el procedimiento concursal conforme al Artículo 32, el deudor, sus administradores o representantes legales, según corresponda, bajo apercibimiento de imponer una multa de una (1) hasta cien (100) Unidades Impositivas Tributarias, solicitarán la inscripción de la resolución que declara la situación de concurso o su disolución y liquidación, así como la publicación por la que se difunde el procedimiento en el Registro Personal, de Personas Jurídicas y Mercantil, según sea el caso, y en los Registros Públicos en los que se encuentren inscritos sus bienes o garantías constituidas sobre aquellos. (…). (resaltado es nuestro)

 

Nótese, esta norma dispone la inscripción de la resolución que declare la situación de concurso o su disolución y liquidación en el Registro Personal, de Personas Jurídicas y Mercantil, y en los Registros Públicos en los que se encuentren inscritos los bienes o garantías constituidos sobre aquellos. Vale decir, es posible la inscripción de tal situación en la partida registral de los predios, puesto que forman parte del Registro de Predios y que, a su vez, también forman parte de los Registros Públicos. 

En atención a esta norma es posible que se inscriba la disolución y liquidación del patrimonio de una sociedad conyugal inmersa en un procedimiento concursal en la partida del predio de esta. Por ello, el Tribunal Registral de forma correcta resolvió revocar la tacha emitida por la registradora y disponer la inscripción de este acto.

No obstante, el buen criterio emitido por el Tribunal Registral es necesario preguntarnos ¿si este caso ameritaba que se formule una tacha y llegar a la segunda instancia registral? La respuesta es No, toda vez que este tipo de casos deben ser resueltos de forma rápida por los registradores, en la medida que existe regulación que permite la inscripción de dicho acto, debiéndose verificar y analizar de forma precisa que no solo los actos descritos en el artículo 2019° del Código Civil son los que pueden inscribirse. 

En este contexto, esperamos que se tenga en cuenta lo señalado para evitar observaciones y/o tachas que solamente generan la indebida dilación en la calificación e inscripción de los títulos, trabándose innecesariamente la inscripción de actos que están establecidos y permitidos por leyes administrativas y/o especiales, en perjuicio de los usuarios.

Referencias

[1] Artículo 2019 del Código Civil: Actos inscribibles en el Registro de Predios: 1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2.- Los contratos de opción. 3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 6.- Los contratos de arrendamiento. 7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. 8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles. 9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

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